jeudi, juin 12 2014
Quel Tarifs pratiquer pour un independant qui se met a son compte
Par berday le jeudi, juin 12 2014, 03:30
dimanche, juin 8 2014
Loi Borloo
Par berday le dimanche, juin 8 2014, 03:53
<p>Dispositif Borloo: avantages fiscaux de la loi Borloo.</p>Dispositif Borloo: avantages fiscaux de la loi Borloo.<p>Dispositif</p><p>Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d''habitation principale (location nue) peuvent amortir leur investissement jusqu''à 65 % du montant de leur acquisition.</p><p>Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).Logements concernés</p><p>Peuvent bénéficier du statut Borloo neuf</p><pre> * les acquisitions de logements situés en France (métropole et DOM) * les acquisitions de logements neufs ou en état futur d''achèvement * les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu''ils ont été soumis à la TVA immobilière</pre><p>On précise que par logement neuf, il convient d''entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition.</p><p>A noter qu''un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant bénéficie du dispositif Borloo.</p><p>En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice du statut Borloo.</p><p>L’investisseur peut acquérir autant de logements « en amortissements » qu’il le souhaite.</p><p>L’option pour la formule de l’amortissement est par ailleurs irrévocable pour le logement considéré.Date d''entrée en vigueur</p><p>Le Borloo s’applique aux logements acquis neufs à compter du 01/01/2006.Haut de pageType d''avantage fiscal</p><p>L''avantage fiscal octroyé se traduit par un amortissement. Celui-ci est égal à 6 % du montant de l''investissement (frais d''acquisition compris) pendant sept ans, puis de 4 % pendant les deux années suivantes, jusqu''au terme des neuf ans du conventionnement, soit un amortissement à concurrence de 50 % du prix d''acquisition du bien.</p><p>Ce statut peut néanmoins être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans) en bénéficiant toujours d''un amortissement de 2,5 % par an soit un amortissement total à concurrence de 65 % du prix d''acquisition du bien.</p><p>La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.</p><p>Durant la période d''amortissement, l’investisseur bénéficie d’une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers imposables et de la déduction des frais réels.</p><p>De plus, le déficit provenant de l''amortissement, des frais déductibles, à l''exception des intérêts d''emprunt, est reportable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, le supplément étant reporté, avec les intérêts d''emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.</p><p>Il est à noter que l’imputation des déficits fonciers n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle la dernière imputation a été pratiquée.</p><p>Haut de pageObligations à respecter</p><p>L’option en faveur de l’amortissement est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.</p><pre> * Le locataire doit en faire son habitation principale * Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal du bailleur.</pre><p>Le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou un descendant du contribuable.</p><pre>Toutefois, l’engagement de location peut être suspendu, à l’issue d’une période de location d’au moins trois ans, pour mettre le logement à disposition d’un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction de 30 % ni de l’amortissement.</pre><p>Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n’est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.</p><pre> * La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. * L’engagement de location doit prévoir que le loyer et les ressources du locataire appréciés à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.</pre><p>Plafonds de loyer :Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement (voir plafonds des loyers et plafonds des ressources).</p><p>Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.</p><p>Plafonds de ressources :Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.En cas de rupture de l''un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l''objet d''une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due</p><pre> * a l''invalidité d''un des deux époux soumis à imposition commune * au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune * au décès du contribuable ou de son époux</pre><p>Haut de pageRègles spécifiques</p><p>Pour un même logement, l’option en faveur de l’amortissement Borloo ne peut se cumuler avec :</p><p>• La réduction d’impôt pour investissement outre-mer• La réduction d’impôt au titre de l’amortissement Robien recentré,• L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant de monuments historiques,• L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant d’une opération Malraux.</p><p>En revanche, l’investisseur peut bénéficier pour un logement de l’une des déductions susvisées et pour un autre (ou plusieurs autres) logement(s) du dispositif Robien recentré ou Borloo.</p><p>Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du régime Robien recentré ou Borloo.Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.</p><p>Haut de pageTravaux effectués au cours du bail</p><p>Pour les travaux d''améliorations, le taux d''amortissement est de 10% du montant de la dépense et ce, pendant dix ans.</p><p>Haut de pageGaranties offertes aux bailleurs</p><p>Les propriétaires bailleurs optant pour ce statut bénéficient de garanties complémentaires.</p><p>Ces garanties ont été mises en place par l''Etat. Il s''agit</p><pre> * du versement direct au propriétaire des allocations de logement sociales et familiales * de la possibilité du financement du dépôt de garantie * d''une garantie contre les impayés de loyer et de charges locatives, quel que soit le locataire, d''un montant maximal de neuf mois pour une durée de location de trois ans.</pre><p>Par ailleurs, des prêts à 2 % sont accordés pour l''achat de logements neufs aux bailleurs privés conventionnés ayant conclu un accord de réservation locative avec un organisme collecteur du l % logement pour loger des salariés d''entreprise.</p><p>Haut de pageCas spécifiques des parkings et garages</p><p>Les parkings et les garages ne peuvent pas être pris en compte dans les surfaces annexes ajoutées à la surface habitable pour le calcul des loyers. Qu''importe ! dira-t-on, il suffit de ne pas les inclure dans le bail Borloo et de les louer séparément.</p><p>C''est possible, mais attention ! En réponse à une question de la FNPC, la direction de la législation fiscale précise un certain nombre de conditions assez contraignantes qu''il convient de respecter.</p><p>Dans les immeubles collectifs, la location simultanée et séparée d''un logement bénéficiant des avantages fiscaux et d''un parking ou d''un garage qui en sont exclus ne fait pas obstacle au bénéfice de ces avantages pour le seul logement, à condition</p><pre> * que le locataire demeure libre de signer le bail du logement et de refuser celui du parking * et que le prix du loyer du parking ou du garage soit normal par référence aux loyers du voisinage. Toutefois, la fraction du prix global d''acquisition (frais inclus) correspondant au prix du parking ou du garage est exclue de la base amortissable. Le prix et les frais d''acquisition doivent donc faire l''objet d''une répartition précise et plausible au moment de la signature de l''acte de vente.</pre><p>Pour l''habitat individuel, où le garage n''est pas physiquement séparé du logement et de ses autres annexes, une location séparée n''est pas possible. Pour calculer la surface des annexes prises en compte dans le loyer, on calcule la surface totale des annexes, garage compris, dont on déduit 12 m2 pour le garage. Le solde est divisé par deux et retenu dans la limite de 8 m² Dans ce cas, la base amortissable ne fait l''objet d''aucune réfaction au titre de l''emplacement de stationnement.</p><p>ATTENTION : La base d''amortissement est constituée par le prix d''acquisition ou de revient global du logement auquel s''ajoute la fraction du prix relative aux dépendances immédiates du logement.Garages ou places de parking faisant l''objet d''un bail distinct n''entrent pas dans cette base de calcul.</p><p>Haut de pageRéhabilitation en neuf</p><p>La déduction au titre de l''amortissement est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif "Borloo" neuf, aux locaux affectés à un usage autre que l''habitation, acquis à compter de la date de publication de la loi (non connue à ce jour) et que le contribuable transforme en logements, ainsi qui des logements acquis à compter de la date de publication de la loi qui ne satisfont pas aux caractéristique de décence prévues à l''article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l''objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d''acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.</p><p>Dans ces cas, la déduction au titre de l''amortissement est calculée sur le prix d''acquisition des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d''amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l''achèvement de ces travaux.Critères d’éligibilité à la réhabilitation</p><p>Le logement ne doit pas répondre aux normes posées dans au moins quatre des rubriques suivantes :</p><p>• la composition du logement (nombre et nature des pièces, surface habitable sous plafond, etc.);• l''état général du gros oeuvre;• l''étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement;• l''état de la toiture et de la charpente;• l''absence ou présence de plomb dans les peintures et risques d''accessibilité;• l''absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l''amiante;• l''électricité (sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles);• le gaz (sécurité et état général);• l''état des réseaux d''eau;• les installations sanitaires;• l''état de la cuisine;• le dispositif de ventilation et d''ouvertures;• les caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.</p><p>Les travaux réalisés doivent permettre au logement d''acquérir au moins six performances techniques parmi les douze suivantes:</p><p>• respect des conditions minimales de surface et volume habitable;• absence de risque d''accessibilité au plomb;• absence de flocage, calorifugeage et faux plafonds contenant l''amiante;• sécurité de l''installation électrique;• sécurité de l''installation à gaz;• évacuation des eaux usées et eaux vannes;• existence d''au moins une pièce spéciale pour la toilette avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eaux chaude et froide;• existence d''un cabinet d''aisance séparé des pièces principales:• présence de protection solaire sur les baies exposées;• isolation des combles dans le cas où l''habitation est située sous les combles;• ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres existant ou amélioré, de caractéristiques thermique inférieure ou égale à 2.9 W/m2K;• présence d''un équipement de chauffage (centralisé ou individuel).</p><pre></pre><pre></pre><pre></pre>DispositifLes particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d''habitation principale (location nue) peuvent amortir leur investissement jusqu''à 65 % du montant de leur acquisition.Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).Logements concernésPeuvent bénéficier du statut Borloo neuf * les acquisitions de logements situés en France (métropole et DOM) * les acquisitions de logements neufs ou en état futur d''achèvement * les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu''ils ont été soumis à la TVA immobilièreOn précise que par logement neuf, il convient d''entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition.A noter qu''un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant bénéficie du dispositif Borloo.En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice du statut Borloo.L’investisseur peut acquérir autant de logements « en amortissements » qu’il le souhaite.L’option pour la formule de l’amortissement est par ailleurs irrévocable pour le logement considéré.Date d''entrée en vigueurLe Borloo s’applique aux logements acquis neufs à compter du 01/01/2006.Haut de page Type d''avantage fiscalL''avantage fiscal octroyé se traduit par un amortissement. Celui-ci est égal à 6 % du montant de l''investissement (frais d''acquisition compris) pendant sept ans, puis de 4 % pendant les deux années suivantes, jusqu''au terme des neuf ans du conventionnement, soit un amortissement à concurrence de 50 % du prix d''acquisition du bien.Ce statut peut néanmoins être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans) en bénéficiant toujours d''un amortissement de 2,5 % par an soit un amortissement total à concurrence de 65 % du prix d''acquisition du bien.La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.Durant la période d''amortissement, l’investisseur bénéficie d’une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers imposables et de la déduction des frais réels.De plus, le déficit provenant de l''amortissement, des frais déductibles, à l''exception des intérêts d''emprunt, est reportable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, le supplément étant reporté, avec les intérêts d''emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.Il est à noter que l’imputation des déficits fonciers n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle la dernière imputation a été pratiquée.Haut de page Obligations à respecterL’option en faveur de l’amortissement est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans. * Le locataire doit en faire son habitation principale * Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal du bailleur.Le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou un descendant du contribuable. Toutefois, l’engagement de location peut être suspendu, à l’issue d’une période de location d’au moins trois ans, pour mettre le logement à disposition d’un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction de 30 % ni de l’amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n’est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans. * La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. * L’engagement de location doit prévoir que le loyer et les ressources du locataire appréciés à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.Plafonds de loyer :Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement (voir plafonds des loyers et plafonds des ressources).Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.Plafonds de ressources :Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.En cas de rupture de l''un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l''objet d''une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due * a l''invalidité d''un des deux époux soumis à imposition commune * au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune * au décès du contribuable ou de son épouxHaut de page Règles spécifiquesPour un même logement, l’option en faveur de l’amortissement Borloo ne peut se cumuler avec :• La réduction d’impôt pour investissement outre-mer• La réduction d’impôt au titre de l’amortissement Robien recentré,• L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant de monuments historiques,• L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant d’une opération Malraux.En revanche, l’investisseur peut bénéficier pour un logement de l’une des déductions susvisées et pour un autre (ou plusieurs autres) logement(s) du dispositif Robien recentré ou Borloo.Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du régime Robien recentré ou Borloo.Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.Haut de pageTravaux effectués au cours du bailPour les travaux d''améliorations, le taux d''amortissement est de 10% du montant de la dépense et ce, pendant dix ans.Haut de page Garanties offertes aux bailleursLes propriétaires bailleurs optant pour ce statut bénéficient de garanties complémentaires.Ces garanties ont été mises en place par l''Etat. Il s''agit * du versement direct au propriétaire des allocations de logement sociales et familiales * de la possibilité du financement du dépôt de garantie * d''une garantie contre les impayés de loyer et de charges locatives, quel que soit le locataire, d''un montant maximal de neuf mois pour une durée de location de trois ans.Par ailleurs, des prêts à 2 % sont accordés pour l''achat de logements neufs aux bailleurs privés conventionnés ayant conclu un accord de réservation locative avec un organisme collecteur du l % logement pour loger des salariés d''entreprise.Haut de page Cas spécifiques des parkings et garagesLes parkings et les garages ne peuvent pas être pris en compte dans les surfaces annexes ajoutées à la surface habitable pour le calcul des loyers. Qu''importe ! dira-t-on, il suffit de ne pas les inclure dans le bail Borloo et de les louer séparément.C''est possible, mais attention ! En réponse à une question de la FNPC, la direction de la législation fiscale précise un certain nombre de conditions assez contraignantes qu''il convient de respecter.Dans les immeubles collectifs, la location simultanée et séparée d''un logement bénéficiant des avantages fiscaux et d''un parking ou d''un garage qui en sont exclus ne fait pas obstacle au bénéfice de ces avantages pour le seul logement, à condition * que le locataire demeure libre de signer le bail du logement et de refuser celui du parking * et que le prix du loyer du parking ou du garage soit normal par référence aux loyers du voisinage. Toutefois, la fraction du prix global d''acquisition (frais inclus) correspondant au prix du parking ou du garage est exclue de la base amortissable. Le prix et les frais d''acquisition doivent donc faire l''objet d''une répartition précise et plausible au moment de la signature de l''acte de vente.Pour l''habitat individuel, où le garage n''est pas physiquement séparé du logement et de ses autres annexes, une location séparée n''est pas possible. Pour calculer la surface des annexes prises en compte dans le loyer, on calcule la surface totale des annexes, garage compris, dont on déduit 12 m2 pour le garage. Le solde est divisé par deux et retenu dans la limite de 8 m² Dans ce cas, la base amortissable ne fait l''objet d''aucune réfaction au titre de l''emplacement de stationnement.ATTENTION : La base d''amortissement est constituée par le prix d''acquisition ou de revient global du logement auquel s''ajoute la fraction du prix relative aux dépendances immédiates du logement.Garages ou places de parking faisant l''objet d''un bail distinct n''entrent pas dans cette base de calcul.Haut de page Réhabilitation en neufLa déduction au titre de l''amortissement est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif "Borloo" neuf, aux locaux affectés à un usage autre que l''habitation, acquis à compter de la date de publication de la loi (non connue à ce jour) et que le contribuable transforme en logements, ainsi qui des logements acquis à compter de la date de publication de la loi qui ne satisfont pas aux caractéristique de décence prévues à l''article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l''objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d''acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.Dans ces cas, la déduction au titre de l''amortissement est calculée sur le prix d''acquisition des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d''amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l''achèvement de ces travaux.Critères d’éligibilité à la réhabilitationLe logement ne doit pas répondre aux normes posées dans au moins quatre des rubriques suivantes :• la composition du logement (nombre et nature des pièces, surface habitable sous plafond, etc.);• l''état général du gros oeuvre;• l''étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement;• l''état de la toiture et de la charpente;• l''absence ou présence de plomb dans les peintures et risques d''accessibilité;• l''absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l''amiante;• l''électricité (sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles);• le gaz (sécurité et état général);• l''état des réseaux d''eau;• les installations sanitaires;• l''état de la cuisine;• le dispositif de ventilation et d''ouvertures;• les caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.Les travaux réalisés doivent permettre au logement d''acquérir au moins six performances techniques parmi les douze suivantes:• respect des conditions minimales de surface et volume habitable;• absence de risque d''accessibilité au plomb;• absence de flocage, calorifugeage et faux plafonds contenant l''amiante;• sécurité de l''installation électrique;• sécurité de l''installation à gaz;• évacuation des eaux usées et eaux vannes;• existence d''au moins une pièce spéciale pour la toilette avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eaux chaude et froide;• existence d''un cabinet d''aisance séparé des pièces principales:• présence de protection solaire sur les baies exposées;• isolation des combles dans le cas où l''habitation est située sous les combles;• ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres existant ou amélioré, de caractéristiques thermique inférieure ou égale à 2.9 W/m2K;• présence d''un équipement de chauffage (centralisé ou individuel). ;
Comparer les avantages sci lmnp
Par berday le dimanche, juin 8 2014, 03:49
<p>Peut on cumuler les avantages fiscaux sci lmnp ?</p>Peut on cumuler les avantages fiscaux sci lmnp ?<p>2 choses sont à distinguer:</p><p>-les règles qui permettent de déterminer l''impôt sur le revenu (avec toutes ces composantes : traitement et salaires, BIC, BNC, Revenus agricoles, Revenus mobiliers etc....-les règles qui permettent de déterminer le bénéfice imposable au sein d''une entreprise IS et qui relève d''une comptabilité commerciale (et pour ne rien simplifier qui ressemble au régime BIC vu plus haut).</p><p>En règle générale, l''acquisition de ce type de logement LMP/LMNP se fait au travers d''une société (SARL/EURL...) mais imposée à l''Impôt sur le Revenu pour bénéficier d''un effet de levier fiscal.</p><p>La location en meublée est une activité commerciale (régime Bénéfice industriels et Commerciaux) qui va "contaminer" le statut fiscal de la SCI qui va de facto être imposée à l''IS.</p><p>Bien que trés proche, les règles de détermination du bénéfice imposable au sein d''une société IS(propre à cet impôt) ne peuvent pas être cumulée avec le régime BIC du LMNP qui permet au contribuable de bénéficier d''un abattement de 71% sur les revenus BIC dégagés par l''investissement et qui lui relève de l''impôt sur le revenu.</p><p>Je ne pense pas que le fisc permettent de cumuler 2 avantages fiscaux de ce type :- bénéficier d''un taux IS plus faible que votre TMI- bénéficier d''un abattement de 71% qui viendrait en plus minorer ce bénéfice imposable.</p><p>Le choix au préalable de l''option IS / IR ne doit pas être purement fiscal.</p><p>Le système des plus values diffère, les regimes de cession de parts aussi, la comptabilité est plus lourde...</p>2 choses sont à distinguer:-les règles qui permettent de déterminer l''impôt sur le revenu (avec toutes ces composantes : traitement et salaires, BIC, BNC, Revenus agricoles, Revenus mobiliers etc....-les règles qui permettent de déterminer le bénéfice imposable au sein d''une entreprise IS et qui relève d''une comptabilité commerciale (et pour ne rien simplifier qui ressemble au régime BIC vu plus haut).En règle générale, l''acquisition de ce type de logement LMP/LMNP se fait au travers d''une société (SARL/EURL...) mais imposée à l''Impôt sur le Revenu pour bénéficier d''un effet de levier fiscal.La location en meublée est une activité commerciale (régime Bénéfice industriels et Commerciaux) qui va "contaminer" le statut fiscal de la SCI qui va de facto être imposée à l''IS.Bien que trés proche, les règles de détermination du bénéfice imposable au sein d''une société IS(propre à cet impôt) ne peuvent pas être cumulée avec le régime BIC du LMNP qui permet au contribuable de bénéficier d''un abattement de 71% sur les revenus BIC dégagés par l''investissement et qui lui relève de l''impôt sur le revenu.Je ne pense pas que le fisc permettent de cumuler 2 avantages fiscaux de ce type :- bénéficier d''un taux IS plus faible que votre TMI- bénéficier d''un abattement de 71% qui viendrait en plus minorer ce bénéfice imposable.Le choix au préalable de l''option IS / IR ne doit pas être purement fiscal.Le système des plus values diffère, les regimes de cession de parts aussi, la comptabilité est plus lourde...;
sci - déclarations
Par berday le dimanche, juin 8 2014, 03:49
<p>Obligations liées a la sci</p>Obligations liées a la sci<p>Comme la SCI n''est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l''administration fiscale et il faudra faire la déclaration annuelle de résultats sur l''imprimé n°2072 que vous pouvez vous procurer à votre centre d''impôt ou en téléchargement surwww.impots.gouv.fr</p><p>La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n''acquitte pas d''impôt sur le revenu (c''est ce que l''on nomme la transparence fiscale).</p><p>Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu''un associé est une personne morale (société), dans ce cas les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.</p><p>En cas de déficits, l''associé les impute sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (pas de limite en loi Malraux) ou il les compense avec d''autres bénéfices fonciers.</p><p>En cas de vente d''un immeuble détenu depuis moins de quinze ans par la SCI, l''éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers avec des exonérations similaires.</p>Comme la SCI n''est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l''administration fiscale et il faudra faire la déclaration annuelle de résultats sur l''imprimé n°2072 que vous pouvez vous procurer à votre centre d''impôt ou en téléchargement surwww.impots.gouv.frLa SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n''acquitte pas d''impôt sur le revenu (c''est ce que l''on nomme la transparence fiscale).Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu''un associé est une personne morale (société), dans ce cas les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.En cas de déficits, l''associé les impute sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (pas de limite en loi Malraux) ou il les compense avec d''autres bénéfices fonciers.En cas de vente d''un immeuble détenu depuis moins de quinze ans par la SCI, l''éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers avec des exonérations similaires.;
comparatif sci lmnp
Par berday le dimanche, juin 8 2014, 03:48
<p>Comparatif societe civile immobiliere et loueur en meublé non professionnel.</p>Comparatif societe civile immobiliere et loueur en meublé non professionnel.<p>Voir aussi: <a href="http://www.job-web-adds.fr/dotclear/index.php?2007/12/27/69-comparer-les-avantages-sci-lmnp" hreflang="fr">precisions sci lmnp</a>La location Meublée est considérée par le FISC comme étant une activité COMMERCIALE qui génère non des revenus fonciers mais des BIC.A ce titre, elle ne peut être exercée au travers d''une SCI à l''IR dont l’objet ne peut être que CIVIL.</p><p>La SCI à l''IR peut par contre détenir les murs mais l''exploitation doit être réalisée par une structure commerciale de type SARL.</p><p>A contrario, la SCI à l''IR serait requalifiée par le FISC en SNC soumise de fait à l''IS et au régime de la TVA.Attention au sein d''une SNC tous les associés ont de fait la qualité de commerçant avec tout ce que cela entraîne en terme de cotisations sociales et de responsabilité personnelle.</p><p>Donc si vous ne voulez créer qu’une seule structure vous avez le choix entre :</p><p>Une SCI ayant opté pour le régime de l’IS donc fiscalement opaque. Attention l’option est irrévocable.</p><p>Une Société Commerciale type SARL.Dans les 2 cas le Bien apparaîtra à l’actif du bilan et sera amorti.Le Bénéfice sera taxé à l’IS.</p><p>Eventuellement si votre co-emprunteur est un membre de votre famille (ascendant, descendant, fratrie, conjoint ou partenaires pacsé) vous pourriez faire opter la SARL pour l’IR.</p><pre>La double imposition et un faux problème.</pre><p>15% d''IS seulement jusqu''à 38120 € de résultat et 33,3% au delà.Ensuite les dividendes subissent un abattement de 40% avant d''être taxés au barème de l''IRPP.De plus le résultat est minoré voire annulé par l''amortissement du bien...</p><p>Attention le régime du micro-foncier ne s''applique qu''à la location NUE et l''abattement n''est pas de 40% mais de 30% seulement (LDF 2006). Enfin ce régime suppose moins de 15.000 € de revenus fonciers à l''année et n''est intéressant que si le bien n''est pas financé à crédit.</p><p>Le régime de l''IS est automatique en cas de location MEUBLÉE car l''activité est considérée comme COMMERCIALE par le FISC.Donc soit vous optez a priori et restez en Société Civile soit vous attendez que le FISC vous requalifie et vous passez de Droit en SNC ce qui est bien plus dangeureux que la SCI à l''IS.</p>Voir aussi: [precisions sci lmnp|http://www.job-web-adds.fr/dotclear/index.php?2007/12/27/69-comparer-les-avantages-sci-lmnp|fr]La location Meublée est considérée par le FISC comme étant une activité COMMERCIALE qui génère non des revenus fonciers mais des BIC.A ce titre, elle ne peut être exercée au travers d''une SCI à l''IR dont l’objet ne peut être que CIVIL.La SCI à l''IR peut par contre détenir les murs mais l''exploitation doit être réalisée par une structure commerciale de type SARL.A contrario, la SCI à l''IR serait requalifiée par le FISC en SNC soumise de fait à l''IS et au régime de la TVA.Attention au sein d''une SNC tous les associés ont de fait la qualité de commerçant avec tout ce que cela entraîne en terme de cotisations sociales et de responsabilité personnelle.Donc si vous ne voulez créer qu’une seule structure vous avez le choix entre :Une SCI ayant opté pour le régime de l’IS donc fiscalement opaque. Attention l’option est irrévocable.Une Société Commerciale type SARL.Dans les 2 cas le Bien apparaîtra à l’actif du bilan et sera amorti.Le Bénéfice sera taxé à l’IS.Eventuellement si votre co-emprunteur est un membre de votre famille (ascendant, descendant, fratrie, conjoint ou partenaires pacsé) vous pourriez faire opter la SARL pour l’IR. La double imposition et un faux problème.15% d''IS seulement jusqu''à 38120 € de résultat et 33,3% au delà.Ensuite les dividendes subissent un abattement de 40% avant d''être taxés au barème de l''IRPP.De plus le résultat est minoré voire annulé par l''amortissement du bien...Attention le régime du micro-foncier ne s''applique qu''à la location NUE et l''abattement n''est pas de 40% mais de 30% seulement (LDF 2006). Enfin ce régime suppose moins de 15.000 € de revenus fonciers à l''année et n''est intéressant que si le bien n''est pas financé à crédit.Le régime de l''IS est automatique en cas de location MEUBLÉE car l''activité est considérée comme COMMERCIALE par le FISC.Donc soit vous optez a priori et restez en Société Civile soit vous attendez que le FISC vous requalifie et vous passez de Droit en SNC ce qui est bien plus dangeureux que la SCI à l''IS.;
investir sur l'or
Par berday le dimanche, juin 8 2014, 03:17
<p>On ne parle pas tres souvent de la valeur OR, pourtant elle existe belle et bien en tant que sécurité...</p>On ne parle pas tres souvent de la valeur OR, pourtant elle existe belle et bien en tant que sécurité...<p>L''or n''est pas considéré comme un investissement, mais très souvent comme l''ultime recours dans les périodes de crise. Et nous en vivons une !</p><p>L''or ne souffre pas des défauts des autres investissements, obligations, actions et immobilier.</p><p>Contrairement aux obligations, il ne rapporte pas d''intérêts,</p><p>Contrairement aux actions, il ne représente pas une société, n''a pas de personnel à payer, n''a pas de conseil d''administration, ne fabrique rien et ne fournit aucun service.</p><p>Contraire à l''immobilier, il ne se loue pas, il ne nécessite aucun entretien, il n''est pas soumis à une taxe d''habitation ou autre.</p><p>Depuis les accord de Breton Woods de juillet 1944, l''or a quitté son statut de référence des devises internationales au profit du dollar américain (USD).</p><p>Il est considéré aujourd''hui comme une simple «matières première» au même titre que le blé, le pétrole, les métaux, les animaux d''élevage, les jus de fruits, etc.</p><p>Toutes les matières premières sont utilisées, par définition, pour fabriquer d''autres choses : avec le pétrole (qui se raréfie), divers carburants, avec les animaux et les végétaux, de la nourriture pour les être humains, etc.</p><p>Mais avec l''or ? On est évidemment tenté de répondre «des bijoux», mais l''or n''est pas que cela !</p><p>D''abord et surtout parce que l''or est indestructible.</p><p>Le blé utilisé pour faire le pain disparaît à l''instant même de sa transformation en aliment ; les récoltes peuvent être bonnes ou mauvaises, selon les variations climatiques et conduire à une pénurie ou à un excédent. Le pétrole - on s''en rend compte tous les jours - existe en quantité finie qui s''amoindrit en tant que ressource naturelle et qui finit par disparaître (la pollution atmosphérique est aussi due à cela).</p><p>L''or, lui, ne disparaît jamais. Il peut être fondu pour faire des lingots, transformé en bijoux, en feuilles spécifiques pour l''impression des couvertures de certains livres de luxe, il ne peut pas disparaître.</p><p>C''est cette caractéristique de pérennité qui fait que les investisseurs, depuis la nuit des temps, ont fait confiance à l''or au cours de toutes les mauvaises périodes.</p><p>Et nous en vivons une en ce moment !</p><p>La conséquence tient en quelques chiffres :- en janvier 2005, l''or était à moins de 450 $ l''once (soit 28,279 g) ;- en janvier 2006, il était à environ 550 $ l''once ;- en janvier 2007, à pratiquement 630 $ l''once ;- et aujourd''hui il est constamment au-dessus de la barre des 800 $ l''once.</p><p>Personnellement, étant donné ce qu''on nous annonce (faillite de nombreuses banques aux EU, etc.), je le vois bien à 1.000 $ l''once et certains analystes spécialisés dans l''or le projettent à 2.0000 $ l''once dan un avenir relativement proche.</p><p>Alors, si vous en avez l''occasion, achetez de l''or.</p><p>A mon avis, pas de l''or-papier (actions de mines d''or, etc.), mais de l''or-métal (vive le lingot ! mais aussi les Napoléon et autres pièces de monnaie, y compris étrangères).</p><p>C''est certainement un conseil étonnant à une époque dite de «dématérialisation des biens financiers» comme les actions, les obligations et, raison de plus, les produits dérivés, mais c''st un conseil de sécurité !</p>L''or n''est pas considéré comme un investissement, mais très souvent comme l''ultime recours dans les périodes de crise. Et nous en vivons une !L''or ne souffre pas des défauts des autres investissements, obligations, actions et immobilier.Contrairement aux obligations, il ne rapporte pas d''intérêts, Contrairement aux actions, il ne représente pas une société, n''a pas de personnel à payer, n''a pas de conseil d''administration, ne fabrique rien et ne fournit aucun service.Contraire à l''immobilier, il ne se loue pas, il ne nécessite aucun entretien, il n''est pas soumis à une taxe d''habitation ou autre.Depuis les accord de Breton Woods de juillet 1944, l''or a quitté son statut de référence des devises internationales au profit du dollar américain (USD).Il est considéré aujourd''hui comme une simple «matières première» au même titre que le blé, le pétrole, les métaux, les animaux d''élevage, les jus de fruits, etc.Toutes les matières premières sont utilisées, par définition, pour fabriquer d''autres choses : avec le pétrole (qui se raréfie), divers carburants, avec les animaux et les végétaux, de la nourriture pour les être humains, etc.Mais avec l''or ? On est évidemment tenté de répondre «des bijoux», mais l''or n''est pas que cela !D''abord et surtout parce que l''or est indestructible.Le blé utilisé pour faire le pain disparaît à l''instant même de sa transformation en aliment ; les récoltes peuvent être bonnes ou mauvaises, selon les variations climatiques et conduire à une pénurie ou à un excédent. Le pétrole - on s''en rend compte tous les jours - existe en quantité finie qui s''amoindrit en tant que ressource naturelle et qui finit par disparaître (la pollution atmosphérique est aussi due à cela).L''or, lui, ne disparaît jamais. Il peut être fondu pour faire des lingots, transformé en bijoux, en feuilles spécifiques pour l''impression des couvertures de certains livres de luxe, il ne peut pas disparaître.C''est cette caractéristique de pérennité qui fait que les investisseurs, depuis la nuit des temps, ont fait confiance à l''or au cours de toutes les mauvaises périodes.Et nous en vivons une en ce moment !La conséquence tient en quelques chiffres :- en janvier 2005, l''or était à moins de 450 $ l''once (soit 28,279 g) ;- en janvier 2006, il était à environ 550 $ l''once ;- en janvier 2007, à pratiquement 630 $ l''once ;- et aujourd''hui il est constamment au-dessus de la barre des 800 $ l''once.Personnellement, étant donné ce qu''on nous annonce (faillite de nombreuses banques aux EU, etc.), je le vois bien à 1.000 $ l''once et certains analystes spécialisés dans l''or le projettent à 2.0000 $ l''once dan un avenir relativement proche.Alors, si vous en avez l''occasion, achetez de l''or.A mon avis, pas de l''or-papier (actions de mines d''or, etc.), mais de l''or-métal (vive le lingot ! mais aussi les Napoléon et autres pièces de monnaie, y compris étrangères).C''est certainement un conseil étonnant à une époque dite de «dématérialisation des biens financiers» comme les actions, les obligations et, raison de plus, les produits dérivés, mais c''st un conseil de sécurité !;
Assurance vie
Par berday le dimanche, juin 8 2014, 03:17
<p>Avantages de l''assurance vie</p>Avantages de l''assurance vie<p>Bon a savoir;si vous possedez un un patrimoine a long terme et detenez un contrat d''assurance vie de plus de 8 ans , vous pouvez y faire des retraits librement et dans la plupart des des cas ils sont defiscalisés.Avec une cotisation minime de 15 euros par mois vous pouvez garantir a votre enfant un capital de 100 000 euros. Vous pouvez doubler le montant en souscrivant a un contrat entreprise de groupe et a un contrat individuel .Autre option consiste a prevoir des donations partage tous les 6 ans avec un abattementPar exemple cette année il est de 150 000 € pour 2007. Pour les moins de 65 ans vous pouvez faire une donnation cash de 30 000 euros maximum...</p>Bon a savoir;si vous possedez un un patrimoine a long terme et detenez un contrat d''assurance vie de plus de 8 ans , vous pouvez y faire des retraits librement et dans la plupart des des cas ils sont defiscalisés. Avec une cotisation minime de 15 euros par mois vous pouvez garantir a votre enfant un capital de 100 000 euros. Vous pouvez doubler le montant en souscrivant a un contrat entreprise de groupe et a un contrat individuel . Autre option consiste a prevoir des donations partage tous les 6 ans avec un abattement Par exemple cette année il est de 150 000 € pour 2007. Pour les moins de 65 ans vous pouvez faire une donnation cash de 30 000 euros maximum...;
Bourse comment gagner quand le cac 40 est baissier
Par berday le dimanche, juin 8 2014, 03:16
Les trackers SGAM etf bear cac 40Que faire quand le CAC 40 est baissier ?<br><br>Les trackers SGAM ETF Bear CAC 40 (FR0010411876) et SGAM ETF XBear CAC 40 (FR0010411884) sont des instruments uniques pour obtenir une exposition inverse à l''indice CAC 40.<br><br>En cas de baisse de l''indice CAC 40, le tracker évolue à la hausse, et en cas de hausse de l''indice CAC 40, le tracker évolue à la baisse dans la limite de 100% pour le SGAM ETF Bear CAC 40 et 200% pour le SGAM ETF XBear CAC 40.<br>ces trackers sont éligibles au PEA.<br><br><!-- BEGIN CODE AdNWin : http://www.adnwin.com/ - XForex --><a href="http://trk.adnwin.com/trk.php?mclic=S32063A3D193" target="_blank"><img src="http://trk.adnwin.com/trk.php?maff=S32063A3D193" border="0"></a><!-- END CODE AdNWin --><br><br>Les trackers sont simples à utiliser. En une seule transaction, vous investissez dans un portefeuille d’actions diversifié. Vous n’avez pas besoin d’acheter les différentes actions constitutives de l’indice, puisqu’en investissant dans un tracker vous investissez directement dans la performance de l’indice. Les trackers lient la simplicité des actions à la diversification qu’offrent les fonds d’investissement.<br><br>Documentation sur le tracker SGAM ETF Bear CAC 40 (FR0010411876) : <a href="http://www.sgametf.com/cac40/bear/documentation.html">document</a>;
scpi rendement : pourquoi investir
Par berday le dimanche, juin 8 2014, 03:15
<p>gestion de scpi a comparer avec des placements</p>gestion de scpi a comparer avec des placements<p>Ce n''est pas un nouveauté mais une confirmation que je vous revele pour que vous soyez plus a l''aise avec les arguments de votre banquier car les placements sont parfois un casse tete pour les neophites.</p><p><a href="http://www.job-web-adds.fr/nouveautes-high-tech/france-investissement.html" hreflang="fr">Mieux vivre son argent</a> , c''est indispensable afin de ne plus passer des nuits blanche a feuilleter les dernieres news des echos ou du cac 40 . On s''est tous demander si le plus judicieux etait d''acheter un logement et de le louer a un inconnu mais est on a l''abri des mauvaais payeurs. Non bien evidemment.!</p><p>Alors selon les experts le meilleur placement serait de se tourner vers la pierre papier. Deux familles de produits repondent a ce besoin. Le societes civiles de placement immobilier scpi, et les organismes de placements en immobilier opci.</p><p>Pour obtenir des revenus confortables preferez les premiers qui s''investissent generalement dans les murs de boutique ou les entreprises immobilieres. Vous pourrez meme en tirer des revenus distribués trimestriellement avec un rendement de plus de 6% alors que vous aurez du mal a obtenir 4,5 % avec les lois LMNP.Les frais d''acquisition etant eleves il est necessaire d''envisager cette solution sur une periode d''au moins 5 ans.</p><p>Les contribuables lourdement taxés prefereront s''orienter sur des produits de capitalisation qui re investissent automatiquement les interets en fin de periode avec l''assurance vie par exemple.Si besoin de liquidités il faudra programmer les retraits car la taxation hors prelevement sociaux sera de 35 % avant 4 ans et de 15% entre 4 et 8 ans . mais elle s''appliquera aux seuls interets et non a l''integralité du retrait.Pouir echapper au fisc mieux vaut convertir cette somme a partir d''un plan epargne en actions ou d''un plan epargne populaire.Pour ceux qui veulent connaitre des secrets de courtiers et experts en bourse <a href="http://www.job-web-adds.fr/nouveautes-high-tech/france-investissement.html" hreflang="fr">voir la page</a> .</p>Ce n''est pas un nouveauté mais une confirmation que je vous revele pour que vous soyez plus a l''aise avec les arguments de votre banquier car les placements sont parfois un casse tete pour les neophites. [Mieux vivre son argent|http://www.job-web-adds.fr/nouveautes-high-tech/france-investissement.html|fr] , c''est indispensable afin de ne plus passer des nuits blanche a feuilleter les dernieres news des echos ou du cac 40 . On s''est tous demander si le plus judicieux etait d''acheter un logement et de le louer a un inconnu mais est on a l''abri des mauvaais payeurs. Non bien evidemment.!Alors selon les experts le meilleur placement serait de se tourner vers la pierre papier. Deux familles de produits repondent a ce besoin. Le societes civiles de placement immobilier scpi, et les organismes de placements en immobilier opci.Pour obtenir des revenus confortables preferez les premiers qui s''investissent generalement dans les murs de boutique ou les entreprises immobilieres. Vous pourrez meme en tirer des revenus distribués trimestriellement avec un rendement de plus de 6% alors que vous aurez du mal a obtenir 4,5 % avec les lois LMNP.Les frais d''acquisition etant eleves il est necessaire d''envisager cette solution sur une periode d''au moins 5 ans.Les contribuables lourdement taxés prefereront s''orienter sur des produits de capitalisation qui re investissent automatiquement les interets en fin de periode avec l''assurance vie par exemple. Si besoin de liquidités il faudra programmer les retraits car la taxation hors prelevement sociaux sera de 35 % avant 4 ans et de 15% entre 4 et 8 ans . mais elle s''appliquera aux seuls interets et non a l''integralité du retrait. Pouir echapper au fisc mieux vaut convertir cette somme a partir d''un plan epargne en actions ou d''un plan epargne populaire.Pour ceux qui veulent connaitre des secrets de courtiers et experts en bourse [voir la page|http://www.job-web-adds.fr/nouveautes-high-tech/france-investissement.html|fr] .;